Volltilgerdarlehen
Ein Volltilgerdarlehen ist ein Annuitätendarlehen, das bis zum Ende der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt ist — keine Restschuld, keine Anschlussfinanzierung, kein Zinsänderungsrisiko. Dafür brauchst du eine hohe Tilgung und damit eine hohe Rate. Beispiel (2026): 200.000 € über 15 Jahre zu 3,6 % Sollzins kostet rund 1.440 € im Monat — danach bist du komplett schuldenfrei. Viele Banken geben für die Planungssicherheit einen Zinsrabatt von 0,15 bis 0,35 Prozentpunkten.
Wie funktioniert ein Volltilgerdarlehen?
Bei einem normalen Annuitätendarlehen wählst du eine Zinsbindung (oft 10 oder 15 Jahre) und eine moderate Tilgung. Nach Ende der Zinsbindung ist das Darlehen meist noch lange nicht abbezahlt — es bleibt eine Restschuld, für die du eine Anschlussfinanzierung zum dann gültigen Zins brauchst.
Beim Volltilgerdarlehen ist das anders. Hier laufen Zinsbindung und Rückzahlung gleich lang. Die Tilgung ist so hoch angesetzt, dass am letzten Tag der Zinsbindung genau null Euro Restschuld übrig sind. Du zahlst von der ersten bis zur letzten Rate denselben Betrag, kennst den Sollzins über die gesamte Laufzeit — und musst dich nie um eine Anschlussfinanzierung kümmern.
Drei Dinge fallen damit weg, die bei der klassischen Finanzierung Stress machen:
- Keine Restschuld am Ende der Zinsbindung.
- Keine Anschlussfinanzierung und damit kein Verhandeln in der Zukunft.
- Kein Zinsänderungsrisiko — egal, wie die Zinsen in 10 oder 15 Jahren stehen.
Der Preis dafür ist die hohe Tilgung: Weil du das ganze Darlehen in der Zinsbindung abbezahlst, ist die Monatsrate spürbar höher als bei einer 2-%-Tilgung.
Beispiel: 200.000 € als Volltilger über 15 Jahre (2026)
Aktuell (Mai 2026) liegen die Bauzinsen für eine längere Zinsbindung laut Finanztip grob zwischen 3,5 und 4,3 %. Nehmen wir einen Volltilger über 200.000 € mit 15 Jahren Laufzeit und einem mit Rabatt verhandelten Sollzins von 3,6 %.
Damit nach 180 Monaten exakt null Restschuld steht, muss die anfängliche Tilgung bei rund 5,04 % liegen. Das ergibt:
| Volltilger (3,6 %) | Klassische Annuität (3,8 %) | |
|---|---|---|
| Darlehen | 200.000 € | 200.000 € |
| Zinsbindung | 15 Jahre | 15 Jahre |
| Anfangstilgung | ca. 5,04 % | 2,0 % |
| Monatsrate | 1.440 € | 967 € |
| Restschuld nach 15 Jahren | 0 € | rund 119.300 € |
| Zinsen in 15 Jahren | rund 59.100 € | rund 93.300 € |
Beim Volltilger zahlst du jeden Monat rund 473 € mehr — bist aber nach 15 Jahren komplett schuldenfrei und hast über die Laufzeit deutlich weniger Zinsen gezahlt, weil die Schuld viel schneller sinkt. Bei der klassischen Annuität mit 2 % Tilgung bleibt nach 15 Jahren noch eine Restschuld von rund 119.300 €, die du zu einem unbekannten künftigen Zins weiterfinanzieren musst.
Die Rechnung folgt derselben Annuitätenformel, mit der auch Hausbiber arbeitet: feste Monatsrate aus Sollzins plus Tilgung, monatliche Zinsen auf die jeweils noch offene Restschuld. Wer die Laufzeit verkürzt — etwa auf 10 Jahre — bekommt eine noch höhere Rate; wer sie auf 20 Jahre streckt, eine niedrigere. Die Logik bleibt: Die Laufzeit ist das, was du beim Volltilger statt der Tilgung einstellst.
Der Zinsrabatt: warum Banken Volltilger mögen
Ein Volltilgerdarlehen ist für die Bank ein planbares Geschäft. Sie kennt die Rate, das Ende und das Risiko von Anfang an, hat kein Anschlussgeschäft zu kalkulieren und ein niedrigeres Ausfallrisiko, weil die Schuld schnell sinkt. Diesen Vorteil geben viele Banken als Zinsrabatt weiter — laut Interhyp und Dr. Klein typisch 0,15 bis 0,35 Prozentpunkte unter dem normalen Annuitätenzins.
Das klingt klein, summiert sich aber. 0,3 Prozentpunkte weniger Zins auf 200.000 € machen im ersten Jahr 600 € aus — über die Laufzeit, je nach Restschuldverlauf, mehrere Tausend Euro. Ob der Rabatt die feste hohe Rate für dich aufwiegt, ist eine individuelle Rechnung, keine Faustregel.
Worauf du beim Volltilger achten kannst
Der Volltilger ist kein “besseres” Darlehen, sondern ein anderes — mit klaren Stärken und klaren Schwächen.
Die hohe Rate muss dauerhaft passen. 1.440 € statt 967 € im Monat sind kein kleiner Unterschied. Diese Rate steht für die gesamte Laufzeit fest und lässt sich in der Regel nicht senken. Sie sollte auch dann tragbar sein, wenn ein Einkommen wegfällt, ein Kind kommt oder die Lebenshaltungskosten steigen. Der Volltilger passt am ehesten zu einem sicheren, hohen und stabilen Einkommen.
Wenig Flexibilität. Weil der Tilgungsplan exakt auf null am Ende ausgelegt ist, sind Sondertilgungen oft ausgeschlossen oder nur gegen Aufschlag möglich. Auch Tilgungssatzwechsel oder Tilgungspausen, die manche klassischen Darlehen erlauben, fehlen meist. Wer mit unregelmäßigen Boni oder Erbschaften vorzeitig tilgen will, ist mit einem Annuitätendarlehen mit Sondertilgungsrecht flexibler.
Bei langer Laufzeit gibt es trotzdem ein Ausstiegsrecht. Auch wenn der Volltilger fest verzinst ist: Läuft die Zinsbindung über 10 Jahre, darfst du den Kredit nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB zehn Jahre nach Vollauszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen — ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Ein Volltilger über 15 oder 20 Jahre fesselt dich also nicht zwingend bis zum Schluss.
Ob ein Volltilger für dich die richtige Wahl ist, hängt von deinem Einkommen, deinem Sicherheitsbedürfnis und deinem Wunsch nach Flexibilität ab. Eine verbindliche Einordnung deines konkreten Angebots gehört in ein Gespräch mit deiner Bank oder einer unabhängigen Finanzierungsberatung.
Volltilger oder klassische Annuität?
Beides sind Annuitätendarlehen — die feste Monatsrate funktioniert identisch. Der Unterschied liegt nur in der Tilgungshöhe und damit im Endzustand:
- Volltilger: maximale Planungssicherheit, schuldenfrei am Ende, kein Anschlusszins-Risiko — dafür hohe feste Rate und kaum Flexibilität.
- Klassische Annuität: niedrigere Rate, mehr Spielraum (Sondertilgung, Tilgungswechsel) — dafür bleibt eine Restschuld, die du später zu einem unbekannten Zins anschlussfinanzierst.
Wer das Zinsrisiko fürchtet, aber die hohe Volltilger-Rate scheut, hat zwei Zwischenwege: eine lange Zinsbindung (etwa 20 Jahre) mit moderater Tilgung, oder ein Forward-Darlehen, das den Anschlusszins schon heute für die Zukunft festschreibt.
Häufige Missverständnisse
- “Volltilger heißt, ich zahle weniger Zinsen, also ist es immer günstiger.” Du zahlst über die Laufzeit weniger Zinsen, weil die Schuld schneller sinkt — aber nur, weil du mehr und früher tilgst. Das Geld fließt also schneller aus deiner Tasche. Günstiger im Sinne von “weniger Belastung pro Monat” ist der Volltilger nie.
- “Beim Volltilger kann ich jederzeit aussteigen.” Innerhalb der ersten 10 Jahre der Zinsbindung kommst du nur mit Vorfälligkeitsentschädigung raus. Erst nach 10 Jahren greift das gesetzliche Sonderkündigungsrecht.
- “Volltilger und Annuitätendarlehen sind völlig verschiedene Produkte.” Nein — der Volltilger ist ein Annuitätendarlehen mit besonders hoher, auf null ausgelegter Tilgung. Die Mechanik ist dieselbe.
In Hausbiber legst du einen Baustein als Annuitätendarlehen an und stellst Sollzins, Tilgung und Zinsbindung selbst ein. So siehst du mit deinen eigenen Zahlen, wo die Restschuld am Ende der Zinsbindung landet — und welche Tilgung es bräuchte, damit dort eine Null steht.
Häufige Fragen
Was ist ein Volltilgerdarlehen einfach erklärt?
Ein Volltilgerdarlehen ist ein Kredit, bei dem die Zinsbindung genauso lang läuft wie die Rückzahlung. Am Ende der Laufzeit ist alles getilgt — null Restschuld, keine Anschlussfinanzierung. Den Zinssatz und die Rate kennst du vom ersten bis zum letzten Monat. Beispiel: 200.000 € über 15 Jahre zu 3,6 % bedeuten rund 1.440 € im Monat, danach gehört dir die Immobilie schuldenfrei.
Was kostet ein Volltilgerdarlehen pro Monat?
Die Rate hängt von Darlehenssumme, Zins und vor allem der Laufzeit ab — je kürzer, desto höher. 200.000 € zu 3,6 % über 15 Jahre kosten rund 1.440 € im Monat (Tilgung etwa 5 % zu Beginn). Über 20 Jahre sänke die Rate, über 10 Jahre stiege sie deutlich. Die Rate ist immer höher als bei einem klassischen Darlehen mit 2 % Tilgung, weil du das Darlehen vollständig zurückzahlst statt eine Restschuld stehen zu lassen.
Lohnt sich ein Zinsrabatt beim Volltilger?
Banken geben oft 0,15 bis 0,35 Prozentpunkte Rabatt, weil ein Volltilger für sie kalkulierbar ist: kein Anschlussgeschäft, weniger Ausfallrisiko. 0,3 Prozentpunkte auf 200.000 € sparen über die Laufzeit mehrere Tausend Euro Zinsen. Ob der Rabatt die fehlende Flexibilität aufwiegt, ist eine individuelle Rechnung — die feste hohe Rate bleibt der Preis dafür.
Kann ich beim Volltilgerdarlehen sondertilgen?
Oft nicht oder nur eingeschränkt. Weil der Tilgungsplan exakt auf null am Ende der Zinsbindung ausgelegt ist, würde eine Sondertilgung den Plan durcheinanderbringen. Manche Banken erlauben sie inzwischen, dann meist gegen Aufschlag oder mit Neuberechnung der Rate. Wenn dir Sondertilgungen wichtig sind, ist ein klassisches Annuitätendarlehen mit Sondertilgungsrecht oft die flexiblere Wahl.
Was ist der Unterschied zwischen Volltilgerdarlehen und Annuitätendarlehen?
Ein Volltilgerdarlehen ist eine Sonderform des Annuitätendarlehens. Beim klassischen Annuitätendarlehen wählst du eine moderate Tilgung (oft 2–3 %) und nach Ende der Zinsbindung bleibt eine Restschuld, die du anschlussfinanzieren musst. Beim Volltilger ist die Tilgung so hoch, dass am Ende der Zinsbindung nichts übrig bleibt — kein Anschlusszins, dafür eine deutlich höhere Rate.